Estamos en una época de elevada especulación inmobiliaria, en la que se suelen dar los típicos “pases”. Por si no está en el sector de la construcción, o desconoce este hecho, estas operaciones son: las que una empresa promotora suscribe un contrato privado de compraventa de un inmueble en construcción, y antes de la entrega definitiva el comprador cede sus derechos a otra persona que es la que acaba adquiriendo el inmueble.

Pues bien, si es del oficio ya le habremos informado en numerosas ocasiones de las consecuencias fiscales de estas operaciones, pero por si acaso es bueno recordar (tal y como lo hace la reciente Consulta de la Dirección General de Tributos de 12/01/2.006) los puntos a tener en cuenta:

1. Cuando la operación se realiza entre empresas, se trata de una operación de transmisión de derechos, con lo que estará sujeta y no exenta de I.V.A., al tipo impositivo general (16% ahora). I.V.A. que deberá repercutir el primer adquirente en la cesión de su derecho y sobre el precio de esta cesión, pudiendo deducir el soportado en los pagos anticipados a cuenta de la compra definitiva, que nunca realizará a su nombre.
2. Cuando transmite el derecho adquirido un particular, al no ser sujeto pasivo de I.V.A., debe aplicarse la normativa correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídico-Documentados, que en su Artículo 7.1 del Texto Refundido (D.L. 1/1993, de 24 de septiembre) dice que son transmisiones patrimoniales sujetas las “… onerosas por actos ínter vivos de toda clase de bienes y derechos …”. Como en este caso el particular cedente no es el propietario del inmueble, ya que no se cumple el doble requisito para la adquisición de propiedad: título (si que se dispone de él: “contrato privado”), pero no entrega del bien (no se ha realizado al no estar acabado), estamos en una transmisión de derecho.
3. El momento del devengo del impuesto: será cuando se celebre el contrato privado.
4. La Base Imponible: el VALOR REAL TOTAL del bien transmitido (valor de mercado), ya que en el artículo 17.1 del Texto Refundido se estipula que “… en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos”.
5. El Tipo Impositivo será pues el 7 % de I.T.P., en este caso al tratarse de bienes inmuebles.
6. Lo más importante en este caso es la responsabilidad de la empresa promotora, que además lo será solidaria a nuestro entender (según el Artículo 42.2.a) de la Ley General Tributaria), en exigir la liquidación del mencionado impuesto al cliente con el que suscribió el primer contrato, para acceder a realizar la entrega y escritura de compraventa con el definitivo adquirente del derecho, según se desprende de lo estipulado en el Artículo 53 del Texto Refundido, que dice “los órganos judiciales, bancos, cajas de ahorro, asociaciones, sociedades, funcionarios, particulares y cualesquiera otras entidades públicas o privadas, no acordarán las entregas de bienes a personas distintas de su titular sin que se acredite previamente el pago del impuesto, …”.
7. Cuando se efectúe la definitiva entrega del inmueble, será la promotora la que repercuta el correspondiente I.V.A., como primera transmisión de inmueble, sobre la totalidad del preció de la transacción, descontando al definitivo comprador lo ya ingresado en todos los cobros anticipados, al primer adquirente.