La desaceleración de la actividad constructora, que últimamente están anunciando expertos de varios sectores, puede traer consigo la reactivación del mercado de alquiler en los próximos años.
Quizá, por ello, y ya que el próximo mes tendremos que centrarnos en las novedades que se avecinan para el 2008, sería buen momento para refrescar algunas cuestiones en relación a los arrendamientos que parece que suscitan varias dudas, a saber; sujeción o no al Impuesto sobre el Valor Añadido y práctica o no de retención por parte del inquilino.
Centrémonos en primer lugar en el tema relativo al IVA:
El IVA, por el mero hecho de ser arrendador, nos otorga la condición de empresario o profesional, y siendo el arrendamiento una prestación de servicios onerosa, nos obligará a repercutir IVA al arrendatario.
No obstante, en el ámbito inmobiliario, están exentos los arrendamientos que tengan por objeto:
- Terrenos, excepto los destinados al estacionamiento de vehículos, depósito o almacenaje, o para instalar elementos de una actividad empresarial (exposiciones, publicidad…).
- Edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
Esta exención requiere que el edificio o la parte del mismo arrendado, sea destinado directa y exclusivamente a vivienda por el arrendatario o su familia. Por tanto, no estará exento, por ejemplo, el arrendamiento de una vivienda celebrado con una sociedad para ser ocupada como vivienda de un directivo de la misma, ni tampoco el arrendamiento mixto, en el que una parte se ocupa como vivienda y otra como despacho.
Por otro lado, hay que tener especial cuidado en el supuesto de que el arrendador se obligue a prestar los servicios accesorios típicos de la industria hotelera (limpieza, lavandería, alimentación…), ya que el arrendamiento de vivienda dejará de estar exento y tributará por IVA.
En cuanto al tema de las retenciones:
Están sometidos a retención o ingreso a cuenta los rendimientos procedentes del arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles urbanos (fundamentalmente locales industriales o de negocio o de terrenos de naturaleza urbana).
No obstante, se exoneran de retención o ingreso a cuenta los siguientes rendimientos:
- Cuando provengan del arrendamiento de viviendas que subscriban las empresas para sus empleados
- Cuando la renta anual satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 € anuales (locales de “renta antigua” o parking, por ejemplo)
- Cuando el arrendador tribute en el IAE y no resulte cuota cero
Los obligados a practicar la retención o ingreso a cuenta serán los arrendatarios y subarrendatarios que satisfagan las rentas procedentes de alquiler, siempre que se trate de:
- Personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
- Empresarios individuales y profesionales, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
- No residentes que operen mediante establecimiento permanente.
Por consiguiente, los inquilinos de viviendas como tales no tienen obligación de retener a sus arrendadores, al no concurrir en ellos ninguna de las condiciones citadas.
Otra cuestión interesante se plantea respecto del tipo de renta que se obtiene por el arrendamiento de un inmueble: rendimiento de capital inmobiliario o rendimiento de actividad económica.
Considerarlo actividad económica, a parte de seguir otro régimen fiscal, puede resultar interesante, por ejemplo, a efecto de estar el valor de los inmuebles exento de tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio, o de aplicar una bonificación de nada menos que del 95 % en caso de que dicha actividad de arrendamiento sea objeto de donación o de transmisión mortis causa, bonificación a la que no tendríamos si los inmuebles arrendados generaran rendimientos de capital inmobiliario.
A estos efectos, el arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica cuando se cumplan estas dos circunstancias:
- Disponer en el desarrollo de la actividad, al menos, de un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
- Utilizar para la ordenación de aquella, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En el supuesto de que se cumplan ambas circunstancias estaremos ante una actividad económica y por tanto, en caso de transmisión lucrativa, procederá la bonificación del 95 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Siendo bastante habitual que la titularidad de los inmuebles sea compartida, y que quien arrienda sea una comunidad de bienes (CB) o comunidad de propietarios ¿bastaría con que uno de los comuneros, o propietarios, fuera la persona empleada? La respuesta en este caso ha de ser negativa, siendo necesario que la persona empleada sea un tercero no titular de los inmuebles arrendados. Lo contrario vendría a suponer una especie de contratado por si mismo e impediría el cumplimiento del segundo requisito, por lo que no estaríamos ante un rendimiento de actividad económica.
Y ya que hablamos de donaciones, parece ser que esta vez va en serio la tan anunciada rebaja del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por tanto, si alguno de ustedes está pensando en hacer una donación en lo que falta de año, quizá convendría que esperase al 2008.