A lo largo de nuestra vida lo que le vamos a explicar a continuación nos acaba afectando a todos, tanto si actuamos como empresarios, profesionales o industriales del sector, como si somos consumidores finales de estos servicios o productos.

La viabilidad de un proyecto de construcción o promoción, tanto desde el punto de vista de rentabilidad del que lo realiza como de aceptación por parte del cliente, viene determinada por distintos factores, siendo el presupuesto uno de los más notables. Del mismo modo que es importante detallar el coste de cada una de las operaciones que se realizarán, es imprescindible conocer el tipo impositivo de IVA al que tributarán estas. Es por ello, que hemos decidido elaborar esta sintética guía.

Tipo Impositivo de I.V.A. del 4 %

Se aplica a la entrega de viviendas calificadas como de protección oficial (de régimen especial o de promoción pública), cuando se efectúe directamente por sus promotores. En este contexto también se incluyen los garajes o anexos situados en el mismo edificio, siempre que se transmitan conjuntamente.

Tipo Impositivo de I.V.A. del 10 %

Se aplica, en general, a la entrega del resto de viviendas (a las especificadas en el punto anterior). También cuando se trata de un tipo de obra diferente (al del primer punto) si ambas partes no actúan como empresarios o profesionales, generalmente, siempre que se cumplan todos y cada uno de los requisitos establecidos para cada caso:

a) Obras de CONSTRUCCIÓN: Se aplica a las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, que sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de las mismas y el contratista que ejecute la obra, y que tengan por objeto la construcción de edificaciones, o parte de los mismas, destinadas a viviendas (al menos el 50 % de la superficie construida).

b) Obras de REHABILITACIÓN: Se aplica a las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, que sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de las mismas y el contratista que ejecute la obra, y que tengan por objeto la rehabilitación de edificaciones, o parte de las mismas, destinadas a viviendas. Con las siguientes condiciones:

• Que más del 50 % del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a la rehabilitación.

• Que el coste total de las operaciones sea superior al 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

c) Obras de RENOVACIÓN y REPARACIÓN: Se aplica a las ejecuciones de obra realizadas por industriales del sector (albañiles, fontaneros, electricistas, pintores, soldadores, carpinteros, etc.) necesarias para realizar las mismas, cuando se cumplan las siguientes condiciones:

• Que se efectúen en edificios o partes de los mismos (como garajes o trasteros) destinados a viviendas.
• Que el destinatario sea persona física, no actué como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular, o cuando sea una comunidad de propietarios. Estas circunstancias deben acreditarse mediante declaración escrita (del cliente).
• Que la construcción inicial o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos en el plazo de dos años.
• Que quien realice las obras no aporte materiales para su ejecución, o en el caso de hacerlo, su coste no exceda del 40 % de la base imponible de la operación. Es importante subrayar que no tienen consideración de materiales aportados aquellos bienes que no se incorporan al edificio, como maquinaria o herramientas.

3. Tipo Impositivo de I.V.A. del 21 %

Se aplicará a todas aquellas operaciones que, para cada caso, no cumplan los requisitos anteriores. Tributaran conforme el tipo general, es decir, el 21 %, que es el que siempre debe aplicarse por defecto, si no se tiene bien justificado todo lo anteriormente relacionado.

Cabe recordar que, en todo caso, se aplica este tipo al mero suministro de materiales, que no sean objeto de instalación y montaje, así como a los servicios profesionales de dirección de obras y redacción de proyectos (arquitectos y aparejadores), ingenieros y topógrafos, entre otros.

4. Aplicación del mecanismo de INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO (I.S.P. en adelante)

En primer lugar, es crucial recordar que SOLO se dará este supuesto cuando AMBAS partes (quien emite la factura y quien la recibe) actúen como empresarios o profesionales, sean contratos directamente formalizados entre el promotor y los contratistas principales y tengan por objeto la URBANIZACIÓN de terrenos, CONSTRUCCIÓN y/o REHABILITACIÓN de edificaciones (de cualquier tipo).

La aplicación del I.S.P. implica que quien recibe el servicio será el que deberá el responsable de efectuar la autorepercusión del impuesto. A modo de ejemplo, si en la ejecución de una obra el promotor subcontrata con un industrial la instalación eléctrica, este último no repercutirá IVA, sino que será el promotor quien deberá proceder a la autorepercusión. Estas operaciones se detallan de manera separada en los modelos de declaración del impuesto (Mod. 303 y 390).

Por otro lado, su aplicación deberá hacerse constar en las facturas de manera explícita añadiendo: “De conformidad con el artículo 84. f) de la Ley del IVA el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido es el destinatario de la misma”.